지분경매 투자 사례 분석 (낙찰에서 엑시트 까지)

♦ 경매물건 주요 개요
1. 사건번호 : 2019 타경 5530

2. 소재지 : 서울 송파구 잠실동 22 리센츠 263동 27층 2701호 [올림픽로 135]
3. 전용면적 : 건물 124.22m²의 지분 1/2 62.11㎡(18.79평)
4. 대지권 : 대지권(대지) 211156.1m²의 지분 58.63/211156.1 1/2 29.32㎡(8.87평)
5. 입찰진행상황 : 6회차 낙찰
6. 낙찰일 :2021.01.25
7. 감정가 : 1,250,000,000원 (가격시점 : 2019.12.11)
8. 최저가 : (33%) 409,600,000원
9. 낙찰가 : 570,000,100원 (46%) / 응찰 22명
10. 배당종결 :2021.03.23

♦ 권리분석
1. 2012.06.13 경명수 & 김창숙 공동지분으로 매수 1,222,500,000원
2. 2021.02.16 경명수 1/2 지분 강제경매로 정병춘에 매각
3. 2021.05.24 정병춘의 지분전부 매매계약 (이전청구권가등기, 가등기권자 정은희)
4. 2021.08.17 임의경매개시결정, 공유물분할을 위한 경매(채권자 : 정병춘)
5. 2022.03.21 정은희 지분전부 이전, 계약 양도 (가등기권자 나병철)
6. 2022.10.14 임의경매개시결정 말소, 2022.09.19 4회차 (응찰:1명)에 정OO (정병춘 추정)에 낙찰) 되었으나 취하

♦ 낙찰자가 진행한 공유물분할경매 (대항력 있는 임차인이 그대로 남아있다.)

♦ 수익 분석
1. 투자기간 : 2021. 01. 25 ~ 현재 진행 중 (3년 8개월)
2. 낙찰가 : 570,000,100원
3. 임차인 보증금 :1,300,000,000원

4. 시세 : 직전 실거래가 중층 3,070,000,000원 , 호가 고층 3,600,000,000원

♦ 소감
1. 해당 경매건은 잠실 리센츠의 단지내 최고 평수 48평에 한걍뷰 탑층의 대항력 있는 임차인이 점유 중인 물건

2. 13억의 인수되는 임차인 보증금으로 6회차에 5.7억에 낙찰

3. 낙찰자는 본인 지분을 매매계약 후 가등기하였고 공유물분할청구소송을 진행하였으며 소송 중 매매계약(가등기권)은 제3자에게 양도 됨

4. 이후 공유물분할경매에서 정OO(낙찰자 추정)이 낙찰 받았으나 취하

5. 현재 가등기 상태 유지 중, 현재 을구 깨끗함

6. 이 사례는 이미 3 ~5억 정도 미실현 차익이 발생한 것으로 보이는데 수익실현을 위해 시간이 더 필요할지도 모르겠다.

하지만 낙찰자의 경제적 개인적 사정이 문제가 없다면 급하게 생각할 필요 없이 느긋하게 기댜려도 좋은 물건으로 보인다.

♦ 의문점

1. 낙찰자의 지분 매매계약후 가등기한 이유가 무엇일까? (계약자들의 나이와 지역이 낙찰자와 비슷한 것으로 봐서 계획된 공유자 압박 작전일까?)

2. 지분 매매계약 상태(가등기가 살아있는 상태)에서 공유물불할청구소송을 진행한 이유는 무엇일까?

3. 공유지분이 유지 된다면 임차인의 보증금도 1/2로 나눠 가져야 할 것 부당이득청구소송은 한 걸까?

4. 48평 B 타입은 2008년 이후로 왜 거래기록이 없을까?